Правообладатель земельного участка вправе требовать защиты своих прав на участок даже в случае, если границы данного земельного участка не установлены

Правообладатель земельного участка вправе требовать защиты своих прав на участок даже в случае, если границы данного земельного участка не установлены

Обществу в аренду были переданы земельные участки, границы которых фактически полностью налагались на земельный участок Минобороны РФ, предоставленный в пользование учреждению. Учреждение обратилось в суд с иском о признании договоров аренды недействительными и об истребовании указанных участков из чужого незаконного владения, однако суды трех инстанций иск учреждения отклонили. Суды указали, что границы участка учреждения не установлены, в связи с чем доказательства наложения отсутствуют. Верховный Суд отменил данные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. ВС РФ указал, что земельный участок учреждения был сформирован согласно действующему на соответствующий момент законодательству, а текущее законодательство не содержит обязательного требования о внесении сведений о границах земельных участков в ЕГРН, а также на необходимость установления границ участка учреждения в рамках экспертизы, назначаемой судом в ходе рассмотрения дела.

. Споры , связанные  с  нарушением  сроков  и  порядка  внесения  арендной  платы.

               Обобщение  судебной  практики  за  указанный  период  свидетельствует  о том , что  споры , возникающие  в  связи  с  арендой  муниципального имущества  весьма  разнообразны : споры , связанные  с заключением , изменением и расторжением  договоров  аренды  муниципального имущества ; споры , связанные  со взысканием  арендной  платы  (в том  числе  изменение  размера арендной  платы , применение методики расчета арендной платы, применение  нового показателя кадастровой стоимости земельного участка ) , договорной  неустойки; споры, связанные с преимущественным правом выкупа арендуемого муниципального имущества  и  другие.

                Наиболее распространенными в  судебной  практике являются споры , связанные  с  нарушением  сроков и порядка внесения  арендной  платы  по  договорам  аренды  земельных  участков , находящихся  в государственной  или  муниципальной  собственности .

                Согласно  статье 5 Земельного кодекса Российской Федерации  участниками земельных отношений  являются  граждане , юридические лица, Российская Федерация , субъекты Российской Федерации , муниципальные  образования.

                В  силу  пункта 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации  органами  местного самоуправления  осуществляются  управление  и  распоряжение  земельными участками , находящимися  в  муниципальной  собственности.

                Кроме того ,  органы  местного самоуправления  осуществляют  распоряжение  земельными участками , государственная  собственность  на  которые  не  разграничена ,  в соответствии с пунктом 10  статьи 3 Федерального закона   от   25.10.2001 г.  №137-ФЗ   «О введении  в действие  Земельного кодекса Российской Федерации» (в  редакции  от 23.06.2014 г.).

                Согласно  пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  земельные  участки , за  исключением  указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса , могут быть предоставлены их  собственниками  в аренду  в соответствии с гражданским  законодательством  и настоящим  Кодексом.

                 Размер  арендной  платы  определяется  договором  аренды . Общие  начала  определения  арендной  платы  при  аренде  земельных  участков  , находящихся  в государственной  или муниципальной  собственности , могут быть установлены  Правительством  Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

                Статьей 65 Земельного кодекса Российской  Федерации установлено , что  за  земли , переданные  в аренду , взимается  арендная  плата. Порядок  определения  размера  арендной  платы  , порядок , условия  и сроки  внесения  арендной  платы  за  земли  , находящиеся  в муниципальной  собственности  , устанавливаются  органами  местного самоуправления.

                 Порядок определения размера  арендной  платы , а также  порядок , условия и сроки внесения  арендной  платы  за  использование  земельных  участков , государственная  собственность на  которые  не  разграничена , устанавливаются  органами  государственной  власти  субъектов  Российской Федерации , если  иное  не  предусмотрено  Федеральным законом «О государственной компании «Российские  автомобильные дороги»  и о внесении  изменений в отдельные  законодательные акты Российской Федерации» (пункт 10 статьи 3 Федерального закона  от  25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении  в действие  Земельного кодекса Российской Федерации»).

                 Основные  принципы  определения арендной  платы  при  аренде земельных участков , находящихся  в государственной  или  муниципальной  собственности , и Правила определения размера  арендной платы , а  также порядка , условий и сроков  внесения  арендной платы  за  земли , находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены  Постановлением  Правительства Российской Федерации  от 16.07.2009 г. №582 (в  редакции  Постановления Правительства Российской Федерации от 22.02.2014 г.).

                  К  таковым  принципам отнесены  следующие:

                  экономической  обоснованности , в соответствии с которым  арендная  плата  устанавливается  в размере , соответствующем доходности земельного участка  с учетом категории земель , к которой отнесен такой  земельный  участок  , и его  разрешенного использования , а также с учетом  государственного регулирования  тарифов на  товары  (работы, услуги) организаций , осуществляющих  хозяйственную деятельность на таком  земельном участке , и  субсидий , предоставляемых организациям , осуществляющим деятельность  на таком  земельном  участке ;

                  предсказуемости  расчета  размера  арендной  платы , в соответствии с которым  в нормативных правовых актах органов  государственной власти и органов  местного самоуправления  определяются порядок  расчета  арендной  платы и случаи , в которых  возможен пересмотр размера  арендной  платы  в одностороннем порядке по  требованию арендодателя;

                  предельно допустимой  простоты расчета  арендной  платы , в соответствии с которым   предусматривается  возможность  определения  арендной  платы  на  основании  кадастровой  стоимости  ;

                  недопущения  ухудшения  экономического  состояния  землепользователей и землевладельцев при  переоформлении  прав на  земельные  участки , в соответствии с которым  размер  арендной  платы , устанавливаемый в связи с переоформлением  прав на  земельные участки , не  должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении  таких  земельных участков;

                  учета  необходимости  поддержки  социально  значимых  видов  деятельности  посредством  установления размера  арендной  платы  в пределах , не  превышающих  размер земельного налога , а также  защиты  интересов  лиц , освобожденных от уплаты земельного налога;

                  запрета  необоснованных   предпочтений , в соответствии с которым  порядок расчета  размера  арендной  платы  за  земельные  участки , отнесенные в одной категории земель , используемые  или  предназначенные для  одних и тех же  видов  деятельности  и предоставляемые по  одним  и тем  же  основаниям , не  должен различаться.

                   Особое внимание  вопросам, связанным  со  взысканием  арендной  платы  по  договорам  аренды земельных  участков, находящихся  в государственной  или  муниципальной  собственности, уделено в постановлении  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных  вопросах практики  применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации  о договоре  аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. №13).

                  Так  в пункте 16 указанного постановления  разъяснено , что  при  рассмотрении  названных  споров  судам необходимо  учитывать следующее.

                   В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях  плата по договору  аренды  может  устанавливаться  или  регулироваться  уполномоченным на то органом. Если  федеральный закон , предусматривающий  необходимость такого регулирования  (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации) , вступил в силу  после  заключения договора  аренды , то согласно  пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу , поскольку в законе не установлено , что его  действие распространяется  на  отношения , возникшие из ранее заключенных договоров.

                  К договору  аренды, заключенному  после  вступления  в силу федерального закона, предусматривающего необходимость  государственного регулирования  размера  арендной  платы , подлежит применению порядок определения  размера арендной  платы  , устанавливаемый  уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным  законом , даже  если в момент его заключения  такой  порядок  еще  не  был установлен. Изменение  регулируемой  арендной  платы (например , изменения формулы, по  которой  определяется  размер арендной  платы , ее компонентов, ставок арендной  платы и т.п.) по  общему  правилу  применяются  к отношениям , возникшим  после  таких изменений.

                  Регулируемая арендная  плата  может применяться  к договору , заключенному до вступления в силу  этого федерального закона , только в том  случае , если  стороны  такого договора  связали изменение  размера  арендной  платы  с  изменением  нормативных актов , подлежащих применению  к  их  отношениям . Равным образом  к договору  аренды , заключенному  до вступления  в силу  федерального закона , предусматривающего необходимость  государственного регулирования  арендной  платы, подлежит применению  данное  регулирование , если  арендодателю  договором  предоставлено  право на  изменение  размера  арендной  платы  в одностороннем порядке  и соответствующее волеизъявление  о применении  к договору регулируемой  арендной  платы  было сделано арендодателем  и получено  арендатором.

                  Разъяснения  по  вопросам  применения  регулируемого размера  арендной  платы  содержатся  также  в  пунктах 17-20 указанного постановления.

                  В  частности  в  пункте 18  разъяснено , что  по  смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ  размер  арендной  платы  по  договору аренды  государственного или  муниципального имущества  не  является  регулируемым , если  размер  арендной платы  определяется  по  результатам проведения  торгов. В  тех  случаях, когда  по результатам торгов  определяется  ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной  платы) , регулируемая арендная плата не  применяется.

                 Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном  на  соответствующий период регулирующим органом. При этом  дополнительного  изменения  договора  аренды не  требуется (пункт 19 названного постановления).

Leave a Reply

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *