Правообладатель земельного участка вправе требовать защиты своих прав на участок даже в случае, если границы данного земельного участка не установлены
Обществу в аренду были переданы земельные участки, границы которых фактически полностью налагались на земельный участок Минобороны РФ, предоставленный в пользование учреждению. Учреждение обратилось в суд с иском о признании договоров аренды недействительными и об истребовании указанных участков из чужого незаконного владения, однако суды трех инстанций иск учреждения отклонили. Суды указали, что границы участка учреждения не установлены, в связи с чем доказательства наложения отсутствуют. Верховный Суд отменил данные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. ВС РФ указал, что земельный участок учреждения был сформирован согласно действующему на соответствующий момент законодательству, а текущее законодательство не содержит обязательного требования о внесении сведений о границах земельных участков в ЕГРН, а также на необходимость установления границ участка учреждения в рамках экспертизы, назначаемой судом в ходе рассмотрения дела.
. Споры , связанные с нарушением сроков и порядка внесения арендной платы.
Обобщение судебной практики за указанный период свидетельствует о том , что споры , возникающие в связи с арендой муниципального имущества весьма разнообразны : споры , связанные с заключением , изменением и расторжением договоров аренды муниципального имущества ; споры , связанные со взысканием арендной платы (в том числе изменение размера арендной платы , применение методики расчета арендной платы, применение нового показателя кадастровой стоимости земельного участка ) , договорной неустойки; споры, связанные с преимущественным правом выкупа арендуемого муниципального имущества и другие.
Наиболее распространенными в судебной практике являются споры , связанные с нарушением сроков и порядка внесения арендной платы по договорам аренды земельных участков , находящихся в государственной или муниципальной собственности .
Согласно статье 5 Земельного кодекса Российской Федерации участниками земельных отношений являются граждане , юридические лица, Российская Федерация , субъекты Российской Федерации , муниципальные образования.
В силу пункта 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками , находящимися в муниципальной собственности.
Кроме того , органы местного самоуправления осуществляют распоряжение земельными участками , государственная собственность на которые не разграничена , в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции от 23.06.2014 г.).
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки , за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса , могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Размер арендной платы определяется договором аренды . Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков , находящихся в государственной или муниципальной собственности , могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено , что за земли , переданные в аренду , взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы , порядок , условия и сроки внесения арендной платы за земли , находящиеся в муниципальной собственности , устанавливаются органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы , а также порядок , условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков , государственная собственность на которые не разграничена , устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации , если иное не предусмотрено Федеральным законом «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков , находящихся в государственной или муниципальной собственности , и Правила определения размера арендной платы , а также порядка , условий и сроков внесения арендной платы за земли , находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. №582 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 22.02.2014 г.).
К таковым принципам отнесены следующие:
экономической обоснованности , в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере , соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель , к которой отнесен такой земельный участок , и его разрешенного использования , а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций , осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке , и субсидий , предоставляемых организациям , осуществляющим деятельность на таком земельном участке ;
предсказуемости расчета размера арендной платы , в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи , в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
предельно допустимой простоты расчета арендной платы , в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости ;
недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении прав на земельные участки , в соответствии с которым размер арендной платы , устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки , не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах , не превышающих размер земельного налога , а также защиты интересов лиц , освобожденных от уплаты земельного налога;
запрета необоснованных предпочтений , в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки , отнесенные в одной категории земель , используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям , не должен различаться.
Особое внимание вопросам, связанным со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, уделено в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. №13).
Так в пункте 16 указанного постановления разъяснено , что при рассмотрении названных споров судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон , предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации) , вступил в силу после заключения договора аренды , то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу , поскольку в законе не установлено , что его действие распространяется на отношения , возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы , подлежит применению порядок определения размера арендной платы , устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом , даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменение регулируемой арендной платы (например , изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы , ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям , возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору , заключенному до вступления в силу этого федерального закона , только в том случае , если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов , подлежащих применению к их отношениям . Равным образом к договору аренды , заключенному до вступления в силу федерального закона , предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование , если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Разъяснения по вопросам применения регулируемого размера арендной платы содержатся также в пунктах 17-20 указанного постановления.
В частности в пункте 18 разъяснено , что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым , если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. В тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы) , регулируемая арендная плата не применяется.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 названного постановления).